サステナビリティへの取組みInitiatives for Sustainability

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環境への取組み

運用物件の環境性能の向上という社会的使命に応え、エネルギー消費、GHG排出、水消費、廃棄物排出など運用物件が環境へ与える影響の継続的削減や有害物質の削減・適切な管理を通じて環境負荷を低減し、環境面での持続可能性に貢献することが、中長期的な利益の向上に寄与すると考え、以下のような環境への取り組みを積極的に行っています。

気候変動

気候変動の主な要因となる地球温暖化は、これまでも重要な環境課題として議論がなされてきており、近年では1997年に採択された京都議定書以来18年振りの国際的な気候変動関連の枠組みとなる「パリ協定」が2015年のCOP21において採択されています。「パリ協定」においては、世界の平均気温の上昇を産業革命以前と比較して2℃より十分低く保ち1.5℃に抑える努力をすることが主な目的として掲げられました。また、2021年のCOP26においては、グラスゴー気候合意として世界の平均気温の上昇を1.5℃に抑える努力を追求することが確認されました。昨今の異常気象の増加等に鑑みますと、このような気候変動への取組みは本投資法人の事業活動や運用物件にとっても重要な課題であると認識しています。

TCFD提言への賛同

本資産運用会社は、2021年10月にTCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言への賛同を表明するとともに、国内賛同企業による組織である「TCFD コンソーシアム」へ加入しました。
TCFD(Task Force on Climate-related Financial Disclosures)とは、G20 の要請を受け、金融安定理事会(FSB)により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するために設立された国際イニシアチブです。TCFD は、企業等に対し、気候変動関連リスク及び機会に関する「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」について開示することを推奨する提言を公表しています。

また、TCFD コンソーシアムとは、TCFD 賛同企業や金融機関等が一体となって取組みを推進し、企業の効果的な情報開示や、開示された情報を金融機関等の適切な投資判断に繋げるための取組みについて議論することを目的として設立された組織です。
本投資法人並びに本資産運用会社では、TCFD に基づく情報開示の拡充に取組み、引き続き ESG への取組みを積極的に推進していきます。

ガバナンス

気候変動に関するガバナンス体制

サステナビリティに関わる業務については、本資産運用会社の「サステナビリティ推進委員会」が中心となって推進します。
サステナビリティ推進委員会は、本投資法人及び本資産運用会社のサステナビリティ・ESGに関する方針や目標、活動計画や各種取組み、リスク管理等に関する事項及びその他のサステナビリティ又はESGに関する重要事項を収集、分析及び検討し、関係者と共有することを通じて、サステナビリティ・ESG関連事項への取組みの推進を図ることを目的とします。サステナビリティ推進委員会は原則3ヶ月ごとに開催され、検討された内容は、内容に応じて本資産運用会社の取締役会や、監督役員が参加する本投資法人の役員会へも報告されます。
サステナビリティ推進委員会は、同推進委員会委員長である代表取締役社長(サステナビリティ推進最高責任者)、委員として、常勤取締役、戦略企画部長、各リート本部を担当する戦略企画部副部長、戦略企画部サステナビリティ推進室長、各リート本部戦略企画責任者、各リート本部資産運用部長及び財務経理部長で構成されています。
また、戦略企画部サステナビリティ推進室長は、本資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社の広報・サステナビリティ推進部を兼務しており、ケネディクス・グループ全体として統一した方針のもと、サステナビリティ・ESGに関する取組みを横断的に推進する体制が構築されています。

戦略

シナリオ分析の実施

本資産運用会社では、気候変動が現在から中長期にわたって本資産運用会社の運用する投資法人に与えうるリスク及び機会を把握し、それらについて未然に検討・対応していくために、複数の世界観をもとにしたシナリオ分析を実施しました。各シナリオの概要は下記のとおりです。なお、本分析においては、国際機関等が公表している将来的な気候予測やエネルギー動向のシナリオ等を参照のうえ検討を実施しました。

この図は左右にスクロールできます。

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(主な参照情報)

  移行リスク 物理リスク
4℃シナリオ IEA(国際エネルギー機関)
World Energy Outlook 2020 STEPS
IPCC(国連気候変動に関する政府間パネル)
第5次報告書 RCP8.5
1.5℃シナリオ IEA(国際エネルギー機関)
NZE2050
IPCC(国連気候変動に関する政府間パネル)
第5次報告書 RCP2.6

シナリオ分析に基づく財務的影響

本資産運用会社の運用する投資法人において想定されるリスク及び機会、並びに財務的影響について、前述した4℃及び1.5℃シナリオの世界観毎に、中期的(2030年)及び長期的(2050年)な影響を検討しました。検討結果の概要は次のとおりです。

リスク・機会 財務的影響 リスクへの対応策・機会への取組施策
中分類 要因 4℃
シナリオ
1.5℃
シナリオ
中期 長期 中期 長期
移行
リスク

機会
政策

法規制
CO2排出量規制
国際的な枠組みへ対応するための施策としてCO2排出量の規制が生じ、CO2排出に関するコスト・リスクが発生する。
既存物件の省エネ化のためのコスト増加
  • 既存物件の省エネ化
  • GHG削減目標の設定
炭素税負担
国際的な枠組みへ対応するための施策として炭素税の導入が生じ、CO2排出に関するコスト・リスクが発生する。
炭素税のコスト増加
  • 再生可能エネルギーの導入
  • 非化石証書等の取得
非化石証書等の取得コスト増加
技術 省エネ・再エネ技術の高度化
さらなる技術発展が生じ、導入コストの低下や、より効率的な省エネ・再エネの達成が可能となる。
新技術導入によるコスト増加
  • 既存物件の省エネ化
省エネ化、再エネ導入、ZEB・ZEH化等に伴う光熱費の削減
  • ZEB・ZEH物件の取得
  • 既存物件のZEB・ZEH化
市場 投資家・金融機関の評価
投資家やレンダーは、運用物件の環境パフォーマンス向上を重視するようになる。
低評価による資金調達コストの増加
  • 既存物件の省エネ化
  • 環境認証の取得
  • 投資家・金融機関とのエンゲージメントの強化
  • グリーンファイナンスの活用
高評価による資金調達コストの低下
環境認証の重視
投資家・金融機関のポートフォリオ評価やテナントの物件選定にあたり、環境認証の取得が要求される。
評価向上のための対応コスト増加
  • 環境認証の取得
環境認証の取得コスト増加
評判 環境志向によるテナントの行動変容
規制対応や志向の変化等から、物件の環境パフォーマンスが重視される。
環境パフォーマンスの低い物件の座礁資産化
  • 既存物件の省エネ化
  • 環境認証の取得
  • テナントとのエンゲージメントの強化
環境パフォーマンス向上による入居率の維持向上
防災志向によるテナントの行動変容
気温上昇や海面上昇に起因する災害の増加から、物件の防災面が重視される。
レジリエンスの低い物件の座礁資産化
  • 取得時デューディリジェンス
  • 運用物件の浸水リスク分析
  • レジリエンスの向上
  • テナントとのエンゲージメントの強化
レジリエンス対応による入居率の維持向上
物理
リスク

機会
急性 風水害の激甚化
風水害の激甚化により物件が損害を被る頻度が上昇する。
災害からの復旧コスト増加
復旧期間における賃料収入の減少
慢性 海面の上昇
慢性的に海面が上昇する。
海面上昇への対応コスト増加
平均気温の上昇
慢性的に平均気温が上昇する。
夏場の光熱費の増加
  • 既存物件の省エネ化
各シナリオにおける財務的影響(小・中・大)は、定性的・定量的な観点を踏まえて運用会社にて議論を行ったうえで決定しています。また、各シナリオにおける財務的影響の赤色はリスク項目を、緑色は機会項目を表しています。なお、本検討については今後も継続的に行い、新たに生じた外部・内部要因や定量的な影響の精査等を踏まえて適宜更新を行う予定です。

リスク管理

気候変動に係るリスク管理体制

本投資法人及び本資産運用会社のサステナビリティ・ESGに関するリスクについては、本資産運用会社の各リート本部及びサステナビリティ推進委員会において識別し評価されます。これらのサステナビリティ・ESGに関するリスクについては各所管部署において日常的に管理されるとともに、重要なリスクについてはサステナビリティ推進最高責任者のもとサステナビリティ推進委員会において定期的に分析及び検討のうえ適切に管理されるとともに、必要に応じて関係者と共有することにより組織全体のリスク管理に組み込まれます。

指標と目標

気候変動に係る指標と目標

本投資法人及び本資産運用会社は「エネルギー消費量・CO2排出量の削減」をマテリアリティの一つとして認識しており、運用する投資法人の事業活動や運用物件によるエネルギー消費、CO2排出の継続的削減を通じて環境負荷を低減し、環境面での持続可能性に貢献します。
本投資法人は気候変動に係る削減目標を設定したうえで、継続的なモニタリングを実施するとともに、環境負荷低減につながる取り組みを推進しています。

GHG排出量・エネルギー消費量削減目標の設定

気候変動への対応は重要な社会的課題の一つであり、国内外での気候変動対策への取組みが加速する中、本投資法人においても、保有資産におけるGHG排出量の中長期的な削減を通じて、環境負荷の低減を積極的に推し進め、環境面での持続可能性に貢献するべく、以下のとおり、GHG排出量の削減目標を設定しています。

GHG排出量削減目標
(2013年度対比(原単位))
2030年度 2050年まで
50%削減 カーボンニュートラル

原単位:各保有物件の稼働率を考慮した延床面積を基に算出しています。

投資法人では、エネルギー消費量等について以下のとおり、削減目標(中長期目標)を定めています。

エネルギー消費量削減目標
  • ポートフォリオ全体において、エネルギーの使用の合理化等に関する法律(以下「省エネ法」といいます。)に則り、直近5年間において、年平均1%以上の法準拠エネルギー消費原単位の削減を目指す
  • 温暖化対策関連の地方条例の対象となる物件は、個別に目標設定

エネルギー削減に係る推進体制/PDCAサイクル

エネルギー消費量等の削減に係る中長期目標を達成していくために、以下のようなPDCAサイクルを定め、定期的に開催される「サステナビリティ委員会」及び省エネ関係のサポートを受けている外部コンサルタントが参加する「省エネ対策検討委員会」において、エネルギー消費量等実績の進捗管理や消費量増減のための原因把握等を行っています。

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GHG排出量・エネルギー消費量・水消費量の削減

GHG排出量の実績

項目 2013年
(基準年)
2018年 2019年 2020年
GHG
年間排出量
実績(t-CO2) 30,088.835 53,465.055 53,348.953 48,212.799
スコープ1(直接排出量) - - - -
スコープ2(間接排出量) - - - -
スコープ3(テナント排出量) - - - -
原単位(t-CO2/m²) 0.061459 0.077256 0.074723 0.067667

集計期間:各年度の4月から翌年3月まで

集計対象:環境省「温室効果ガス排出量算定・報告・公表制度」における電気事業者別排出係数(調整後排出係数)を用いて本資産運用会社にて試算しています。また、2022年4月期よりGHG排出量の算出方法を変更しているため、2021年10月期以前に開示した実績値とは異なります。

原単位:各保有物件の稼働率を考慮した延床面積を基に算出しています。

エネルギー及び水消費量の実績

項目 2017年 2018年 2019年 2020年
エネルギー
年間消費量
実績(GJ) 977,020 973,169 957,744 913,867
原単位(GJ/m²) 0.1284 0.1265 0.1215 0.1149
水消費量 実績(m³) 463,546 460,370 467,882 371,630
原単位(m³/m²) 0.06091 0.05983 0.05936 0.04673

集計期間:各年度の4月から翌年3月まで

集計対象:投資法人の保有物件の中でエネルギー管理権限を有している物件を対象としています。

原単位:各年度の各消費量を年間の総稼働床面積で除して算出しています。

パフォーマンス向上のための施策

各種照明器具のLED化

共用部のLED化
導入率(注)
95
  • 共用部・貸室等の一般的な照明器具及び非常用照明器具(誘導灯や非常灯)をLED化することにより、電気消費量の削減を積極的に推進しています。
  • 引き続き共用部等のLED化を進めるとともに、専有部内の照明LED化工事を計画的に進め、テナントと協議の上、グリーンリース契約の締結も進めていく予定です。
(注) 2021年9月末現在、共用部のLED化(一部LED化も含みます。)を完了している物件90棟(新宿6丁目ビル(底地)除く)が対象

節水対応設備の積極的な導入

水消費量
削減率(注)
63
  • KDX飯田橋スクエア改修工事に伴い、トイレの便器を全て一新。最新のモデルを導入し、従前の機器より大幅に節水性能が向上(導入前13ℓ→導入後4.8ℓ)しています。
  • 一部の物件で潅水設備を導入し、植栽の水やりの効率化と節水を図っています。
(注) トイレ便器1台当たりの設計消費量をそれぞれ比較するもので、実際の使用実績に基づくものではありません。

環境性能向上への取組み

本投資法人では、東京経済圏(東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の1都3県の主要都市)の中規模オフィスビルを中心に投資・運用を行うことによって、安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を図り、投資主利益を最大化することを目指しています。
一般的に大規模オフィスビルや新築物件の方が環境性能に優れ、環境認証・評価が取りやすいと考えられる中、投資法人及び運用会社では、15年を超える不動産運用実績の蓄積から、保有物件の大半を占める中規模オフィスビルにおける、改修工事等を通じた環境性能の向上やエネルギー消費量・エネルギーコストの削減等に知見を有しており、環境認証・評価の新規取得や既に取得済の認証・評価ランクの向上を実現しています。

改修工事等を通じた環境認証・評価の新規取得・ランク向上事例

KDX飯田橋スクエア

一棟借テナントの退去に伴い、全面リニューアル実施
(2016年4月に工事完了)

・マルチテナント向けにフロアプランの見直し
・共用部・専用部美装化や専用部のグリッド天井化
・省エネ性能の高い空調機器への更新
・専用部・共用部照明のLED化
・節水性能の高い衛生設備への更新等

取り組みの結果

DBJ Green Building認証「two stars」(2016年10月取得)
その後「three stars」(2018年11月にランク向上)

BELS評価「3つ星」

更にリニューアル完了後約1ヶ月で約50%稼働、約半年で満室稼働と非常に迅速なリースアップを達成

全面リニューアル工事のポイントを動画で紹介しています

KDX横浜関内ビル

5フロアのテナント解約を機に、共用部の大規模リニューアル等を実施
(2021年4月に工事完了)

・Low-Eガラスの設置と共用部照明のLED化
・定期的な入居者満足度調査の実施
・制振システムの採用や非常用発電機の設置等

取り組みの結果

DBJ Green Building認証が当初取得の「two stars」から「three stars」へランク向上(2021年6月)

トイレリニューアル等による水消費量の減少や照明設備のLED化などのハード面での対応に加え、エレベーター非常用品収納ボックスの設置や入居テナントへの省エネ啓蒙活動の推進などのソフト面における対応も評価され、以下の物件で認証・評価ランクが向上しています。

この図は左右にスクロールできます。

本投資法人では認証未取得の物件についても環境性能の把握と向上の努力が重要と考え、ポートフォリオの100%(注)についてデータを把握し、効率化の施策を実行しています。

※2021年9月30日現在

(注) 投資法人の保有物件の中でエネルギー管理権限を有している物件を対象としています。

ステークホルダーとの環境面における協働取組み

投資法人及び資産運用会社は運用物件の環境性能の向上等を通じて持続可能な環境への貢献に取り組んでいますが、日常的に物件を利用されるテナントの皆様のご理解とご協力も重要であると考えています。投資法人及び資産運用会社はテナントへの啓発活動や建物所有者とテナントの双方がメリットを分かち合うことのできるグリーンリースへの切り替えの働きかけ等を通じて、持続可能な環境社会のための協働を目指しています。
投資法人及び資産運用会社は「環境のためのテナントとの協働」をマテリアリティ(重要課題)の一つとして捉え、ステークホルダーであるテナントとの協働をより積極的に推進すると共に、実際に物件管理を行うプロパティマネジメント会社や物件運用を担う資産運用会社の社員といった他のステークホルダーとも連携も図りながら、環境面での持続可能性に貢献します。

環境・地質に関する個別投資基準

専門業者が作成したエンジニアリングレポート、地歴調査報告書等において、有害物質等が内在する可能性が低く、又は内在しているが当該有害物質に関連する全ての法令に基づき適法に保管あるいは処理等がなされている旨の記載がなされ、かつ、資産運用会社の調査により運用上の障害の可能性が低いと判断された物件のみを投資対象としています。

グリーンボンドの発行

投資法人では企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指してサステナビリティの向上に取り組むことを重要な経営課題と位置付けており、グリーンボンドの発行により、サステナビリティへの取組みを一層強化すると共に、ESG投資に積極的な投資家層への投資機会の提供により、国内グリーンボンド市場の発展に寄与したいと考えています。

グリーンボンド発行の詳細についてはこちらをご参照ください
https://www.kdo-reit.com/ja/sustainability/environment7.html

募金型自動販売機の新設

2020年4月、売り上げの一部が公益財団を通じて、植林活動への支援金に充当される仕組みの募金型自動販売機を導入しました。
投資法人ではこうした新しい取り組みの拡充や積極的な関与を深め、今後も支援の裾野を拡げていきます。

テナントへの啓発活動

率先して省エネ活動にご協力いただけるよう、節電協力依頼文書の作成や節電マニュアルの配布、各階共用部への節電ポスターの配布等の啓発活動を行っています。
※エコ活ポスターには環境にやさしい石灰石素材を使用しています。

グリーンリース契約の締結

グリーンリース
導入実績
  2018年10月末   2021年9月末  
 2 棟     ▶  9
 4 テナント  ▶  16 テナント

投資法人では、一部テナントとの間でグリーンリース契約を締結し、テナント専有室内照明のLED化工事を投資法人の費用負担で実施する一方で、圧縮されたテナント負担の電気消費量及びメンテナンスコスト(蛍光灯交換費用)の低減額の一定割合をグリーンリースフィーとして投資法人が収受しています。なお、グリーンリース契約の締結率は、2021年9月30日現在で19.7%(注)となっています。

(注) 2021年9月30日現在におけるグリーンリース契約の面積合計を、対象テナントが入居するオフィスビルの賃貸面積合計で除して算出しています。

グリーンリース契約とは?

ビルオーナーとテナントが環境負荷を低減するため協働することを盛り込んだ賃貸借契約です。
省エネ改修工事の経済メリットを双方が分かち合うことで、ビルオーナーの投資負担を軽減し、環境性能に優れたオフィスビルへの改修を促す取り決めや、省エネ・節水・室内環境の改善に向けた運用改善に関する合意などがあります。

環境社会配慮条項を盛り込んだ賃貸借契約書の導入

投資法人では、省エネ・環境社会配慮等の観点から、環境パフォーマンス・快適性・生産性の維持及び向上の理念を共有し、これらの施策に賃貸人・テナント相互に協力する旨の環境社会配慮条項を賃貸借契約書に盛り込むことを推進しています。

プロパティマネジメント会社との協働

プロパティマネジメント会社(PM会社)との間でサステナビリティ方針等、持続可能な環境社会への貢献に関する投資法人の考えを共有し、新規に賃貸借契約書を締結する際には、PM会社を通じてテナントへも投資法人の理念を説明し、省エネなどへの取組みに対するテナントの協力をお願いしています。

グリーンビルディングに関する従業員教育

資産運用会社ではグリーンビルディングに関する知識向上のため、年1回外部講師を招いて従業員向けのサステナビリティ研修を実施しています。また、グリーンビルディング関連の資格取得も奨励しており、2021年9月30日現在でCASBEE建築評価員等4名が在籍しています。