環境への取組み
運用物件の環境性能の向上という社会的使命に応え、エネルギー消費、GHG排出、水消費、廃棄物排出など運用物件が環境へ与える影響の継続的削減や有害物質の削減・適切な管理を通じて環境負荷を低減し、環境面での持続可能性に貢献することが、中長期的な利益の向上に寄与すると考え、以下のような環境への取り組みを積極的に行っています。
気候変動
気候変動の主な要因となる地球温暖化は、これまでも重要な環境課題として議論がなされてきており、近年では1997年に採択された京都議定書以来18年振りの国際的な気候変動関連の枠組みとなる「パリ協定」が2015年のCOP21において採択されています。「パリ協定」においては、世界の平均気温の上昇を産業革命以前と比較して2℃より十分低く保ち1.5℃に抑える努力をすることが主な目的として掲げられました。また、2021年のCOP26においては、グラスゴー気候合意として世界の平均気温の上昇を1.5℃に抑える努力を追求することが確認されました。昨今の異常気象の増加等に鑑みますと、このような気候変動への取組みは本投資法人の事業活動や運用物件にとっても重要な課題であると認識しています。
TCFD提言への賛同
本資産運用会社は、2021年10月にTCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言への賛同を表明するとともに、国内賛同企業による組織である「TCFD コンソーシアム」へ加入しました。
TCFD（Task Force on Climate-related Financial Disclosures）とは、G20 の要請を受け、金融安定理事会（FSB）により、気候関連の情報開示及び金融機関の対応をどのように行うかを検討するために設立された国際イニシアチブです。TCFD は、企業等に対し、気候変動関連リスク及び機会に関する「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」について開示することを推奨する提言を公表しています。
また、TCFD コンソーシアムとは、TCFD 賛同企業や金融機関等が一体となって取組みを推進し、企業の効果的な情報開示や、開示された情報を金融機関等の適切な投資判断に繋げるための取組みについて議論することを目的として設立された組織です。
本投資法人並びに本資産運用会社では、TCFD に基づく情報開示の拡充に取組み、引き続き ESG への取組みを積極的に推進していきます。
ガバナンス
▶気候変動に関するガバナンス体制
サステナビリティに関わる業務については、本資産運用会社の「サステナビリティ推進委員会」が中心となって推進します。
サステナビリティ推進委員会は、本投資法人及び本資産運用会社のサステナビリティ・ESGに関する方針や目標、活動計画や各種取組み、リスク管理等に関する事項及びその他のサステナビリティ又はESGに関する重要事項を収集、分析及び検討し、関係者と共有することを通じて、サステナビリティ・ESG関連事項への取組みの推進を図ることを目的とします。サステナビリティ推進委員会は原則３ヶ月ごとに開催され、検討された内容は、内容に応じて本資産運用会社の取締役会や、監督役員が参加する本投資法人の役員会へも報告されます。
サステナビリティ推進委員会は、同推進委員会委員長である代表取締役社長（サステナビリティ推進最高責任者）、委員として、常勤取締役、戦略企画部長、各リート本部を担当する戦略企画部部長、戦略企画部サステナビリティ推進室長、各リート本部戦略企画責任者、各リート本部資産運用部長、財務経理部長及び経営管理部長で構成されています。
また、戦略企画部サステナビリティ推進室長は、本資産運用会社の親会社であるケネディクス株式会社の広報・サステナビリティ推進部を兼務しており、ケネディクス・グループ全体として統一した方針のもと、サステナビリティ・ESGに関する取組みを横断的に推進する体制が構築されています。
戦略
▶シナリオ分析の実施
本資産運用会社では、気候変動が現在から中長期にわたって本資産運用会社の運用する投資法人に与えうるリスク及び機会を把握し、それらについて未然に検討・対応していくために、複数の世界観をもとにしたシナリオ分析を実施しました。各シナリオの概要は下記のとおりです。なお、本分析においては、国際機関等が公表している将来的な気候予測やエネルギー動向のシナリオ等を参照のうえ検討を実施しました。
この図は左右にスクロールできます。
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（主な参照情報）
| 移行リスク | 物理リスク | |
|---|---|---|
| 4℃シナリオ |
IEA（国際エネルギー機関） World Energy Outlook 2020 STEPS |
IPCC（国連気候変動に関する政府間パネル） 第5次報告書 RCP8.5 |
| 1.5℃シナリオ |
IEA（国際エネルギー機関） NZE2050 |
IPCC（国連気候変動に関する政府間パネル） 第5次報告書 RCP2.6 |
▶シナリオ分析に基づく財務的影響
本資産運用会社の運用する投資法人において想定されるリスク及び機会、並びに財務的影響について、前述した4℃及び1.5℃シナリオの世界観毎に、中期的（2030年）及び長期的（2050年）な影響を検討しました。検討結果の概要は次のとおりです。
| リスク・機会 | 財務的影響 | リスクへの対応策・機会への取組施策 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 中分類 | 要因 | 4℃ シナリオ |
1.5℃ シナリオ |
|||||
| 中期 | 長期 | 中期 | 長期 | |||||
| 移行 リスク ・ 機会 |
政策 ・ 法規制 |
CO2排出量規制 国際的な枠組みへ対応するための施策としてCO2排出量の規制が生じ、CO2排出に関するコスト・リスクが発生する。 |
既存物件の省エネ化のためのコスト増加 | 小 | 小 | 小 | 中 |
|
|
炭素税負担 国際的な枠組みへ対応するための施策として炭素税の導入が生じ、CO2排出に関するコスト・リスクが発生する。 |
炭素税のコスト増加 | 小 | 小 | 中 | 大 |
|
||
| 非化石証書等の取得コスト増加 | 小 | 小 | 中 | 中 | ||||
| 技術 |
省エネ・再エネ技術の高度化 さらなる技術発展が生じ、導入コストの低下や、より効率的な省エネ・再エネの達成が可能となる。 |
新技術導入によるコスト増加 | 小 | 小 | 小 | 中 |
|
|
| 省エネ化、再エネ導入、ZEB・ZEH化等に伴う光熱費の削減 | 小 | 小 | 小 | 中 |
|
|||
| 市場 |
投資家・金融機関の評価 投資家やレンダーは、運用物件の環境パフォーマンス向上を重視するようになる。 |
低評価による資金調達コストの増加 | 小 | 小 | 小 | 小 |
|
|
| 高評価による資金調達コストの低下 | 小 | 小 | 小 | 小 | ||||
|
環境認証の重視 投資家・金融機関のポートフォリオ評価やテナントの物件選定にあたり、環境認証の取得が要求される。 |
評価向上のための対応コスト増加 | 小 | 小 | 小 | 小 |
|
||
| 環境認証の取得コスト増加 | 小 | 小 | 小 | 小 | ||||
| 評判 |
環境志向によるテナントの行動変容 規制対応や志向の変化等から、物件の環境パフォーマンスが重視される。 |
環境パフォーマンスの低い物件の座礁資産化 | 小 | 小 | 中 | 中 |
|
|
| 環境パフォーマンス向上による入居率の維持向上 | 小 | 小 | 中 | 中 | ||||
|
防災志向によるテナントの行動変容 気温上昇や海面上昇に起因する災害の増加から、物件の防災面が重視される。 |
レジリエンスの低い物件の座礁資産化 | 中 | 中 | 小 | 小 |
|
||
| レジリエンス対応による入居率の維持向上 | 中 | 中 | 小 | 小 | ||||
| 物理 リスク ・ 機会 |
急性 |
風水害の激甚化 風水害の激甚化により物件が損害を被る頻度が上昇する。 |
災害からの復旧コスト増加 | 中 | 中 | 小 | 小 | |
| 復旧期間における賃料収入の減少 | 中 | 中 | 小 | 小 | ||||
| 慢性 |
海面の上昇 慢性的に海面が上昇する。 |
海面上昇への対応コスト増加 | 小 | 小 | 小 | 小 | ||
|
平均気温の上昇 慢性的に平均気温が上昇する。 |
夏場の光熱費の増加 | 小 | 小 | 小 | 小 |
|
||
| ※ | 各シナリオにおける財務的影響（小・中・大）は、定性的・定量的な観点を踏まえて運用会社にて議論を行ったうえで決定しています。また、各シナリオにおける財務的影響の赤色はリスク項目を、緑色は機会項目を表しています。なお、本検討については今後も継続的に行い、新たに生じた外部・内部要因や定量的な影響の精査等を踏まえて適宜更新を行う予定です。 |
|---|
リスク管理
▶気候変動に係るリスク管理体制
本投資法人及び本資産運用会社のサステナビリティ・ESGに関するリスクについては、本資産運用会社の各リート本部及びサステナビリティ推進委員会において識別し評価されます。これらのサステナビリティ・ESGに関するリスクについては各所管部署において日常的に管理されるとともに、重要なリスクについてはサステナビリティ推進最高責任者のもとサステナビリティ推進委員会において定期的に分析及び検討のうえ適切に管理されるとともに、必要に応じて関係者と共有することにより組織全体のリスク管理に組み込まれます。
指標と目標
▶気候変動に係る指標と目標
ケネディクスグループは「エネルギー消費量・CO2排出量の削減」をマテリアリティの一つとして認識しており、運用する投資法人の事業活動や運用物件によるエネルギー消費、CO2排出の継続的削減を通じて環境負荷を低減し、環境面での持続可能性に貢献します。
本投資法人は気候変動に係る削減目標を設定したうえで、継続的なモニタリングを実施するとともに、環境負荷低減につながる取り組みを推進しています。
GHG排出量削減目標（SBT認定済）等の設定
気候変動への対応は重要な社会的課題の一つであり、国内外での気候変動対策への取組みが加速する中、本投資法人においても、保有資産におけるGHG排出量の中長期的な削減を通じて、環境負荷の低減を積極的に推し進め、環境面での持続可能性に貢献するべく、以下のとおり、GHG排出量の削減目標を設定しています。
| GHG排出量削減目標 | 2030年度 | 2050年まで |
|---|---|---|
|
総量：42%削減（2021年度対比） 原単位：50%削減（2013年度対比） |
ネットゼロ |
原単位：各保有物件の稼働率を考慮した延床面積を基に算出しています。
本投資法人は、上記のGHG排出量削減目標について、Science Based Targets（SBT）認定を取得しています。
SBTとは、CDP、国連グローバル・コンパクト、WRI（世界資源研究所）、WWF（世界自然保護基金）によって2015年に設立された国際的な共同イニシアティブである、「Science Based Targets initiative」により認定される、科学的根拠に基づいたGHG排出量削減目標です。SBT認定を取得するためには、GHG排出量削減目標を、国際的枠組みである「パリ協定」（気候変動による世界の平均気温の上昇を、産業革命時期比で最大でも2℃未満にする）が求める水準と整合させることが必要となります。
投資法人では、エネルギー消費量等について以下のとおり、削減目標（中長期目標）を定めています。
| エネルギー消費量削減目標 |
|
|---|
エネルギー削減に係る推進体制／PDCAサイクル
エネルギー消費量等の削減に係る中長期目標を達成していくために、以下のようなPDCAサイクルを定め、定期的に開催される「サステナビリティ委員会」及び省エネ関係のサポートを受けている外部コンサルタントが参加する「省エネ対策検討委員会」において、エネルギー消費量等実績の進捗管理や消費量増減のための原因把握等を行っています。
この図は左右にスクロールできます。
GHG排出量・エネルギー消費量・水消費量の削減
GHG排出量の推移
▶GHG排出量の推移
| 2013年度 （基準年） |
2019年度 | 2020年度 | 2021年度 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| GHG排出量（t-CO2）（注1） | 30,088 | 53,416 | 48,212 | 45,516 | |
| 原単位（t-CO2/m²）（注2） | 0.061 | 0.075 | 0.068 | 0.066 |
| （注1） |
各年度のGHG排出量については、環境省「温室効果ガス排出量算定・報告・公表制度」における電気事業者別排出係数（調整後排出係数）を用いて本資産運用会社にて試算しています。また各数値はスコープ1,2,3の合計ですが、2021年度と2020年度以前のGHG排出量の計算方法は異なります。
スコープ1：燃料の燃焼による直接排出分
スコープ2：外部から調達した電力・熱使用による間接排出分 スコープ3：排出総量からスコープ1及びスコープ2を除いた排出分 |
|---|---|
| （注2） | 原単位については、各年度のGHG排出量を各保有物件の稼働率を考慮した延床面積で除して算出しています。 |
▶GHG排出量（スコープ1+スコープ2合計）
| 2021年度 | |
|---|---|
| スコープ1（t-CO2） | 1,124 |
| スコープ2（t-CO2） | 12,604 |
| スコープ1+スコープ2（t-CO2） | 13,728 |
| 原単位（t-CO2/m²）（注） | 0.058 |
| （注） | 原単位については、GHG排出量（スコープ1,2の合計）を保有物件の共用部面積で除して算出しています。 |
|---|
エネルギー消費量及び水消費量の推移
| 2018年度 | 2019年度 | 2020年度 | 2021年度 | |
|---|---|---|---|---|
| エネルギー消費量（MWh） | 116,280 | 114,336 | 108,558 | 107,709 |
| 原単位（MWh/m²）（注） | 0.168 | 0.160 | 0.152 | 0.155 |
| 水消費量（m³） | 488,341 | 494,722 | 389,222 | 384,678 |
| 原単位（m³/m²）（注） | 0.706 | 0.693 | 0.546 | 0.554 |
| （注） | 原単位については、各消費量を各保有物件の稼働率を考慮した延床面積で除して算出しています。 |
|---|
独立第三者の保証報告書
2021年度のGHG排出量及びエネルギー及び水消費量については、第三者機関（サステナビリティ会計事務所）による保証を受けています。
- PDF独立第三者の保証報告書 （266KB）
パフォーマンス向上のための施策
▶各種照明器具のLED化
| 共用部のLED化 導入率（注） |
|---|
| 約95％ |
- 共用部・貸室等の一般的な照明器具及び非常用照明器具（誘導灯や非常灯）をLED化することにより、電気消費量の削減を積極的に推進しています。
- 引き続き共用部等のLED化を進めるとともに、専有部内の照明LED化工事を計画的に進め、テナントと協議の上、グリーンリース契約の締結も進めていく予定です。
| （注） | 2022年10月末現在、共用部のLED化（一部LED化も含みます。）を完了している物件（新宿6丁目ビル（底地）除く）が対象 |
|---|
環境性能向上への取組み
本投資法人では、東京経済圏（東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の1都3県の主要都市）の中規模オフィスビルを中心に投資・運用を行うことによって、安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を図り、投資主利益を最大化することを目指しています。
一般的に大規模オフィスビルや新築物件の方が環境性能に優れ、環境認証・評価が取りやすいと考えられる中、投資法人及び運用会社では、15年を超える不動産運用実績の蓄積から、保有物件の大半を占める中規模オフィスビルにおける、改修工事等を通じた環境性能の向上やエネルギー消費量・エネルギーコストの削減等に知見を有しており、環境認証・評価の新規取得や既に取得済の認証・評価ランクの向上を実現しています。
改修工事等を通じた環境認証・評価の新規取得・ランク向上事例
KDX飯田橋スクエア
（2016年4月に工事完了）
・マルチテナント向けにフロアプランの見直し
・共用部・専用部美装化や専用部のグリッド天井化
・省エネ性能の高い空調機器への更新
・専用部・共用部照明のLED化
・節水性能の高い衛生設備への更新等
取り組みの結果
● DBJ Green Building認証「two stars」（2016年10月取得）
その後「three stars」（2018年11月にランク向上）
● BELS評価「3つ星」
● 更にリニューアル完了後約1ヶ月で約50%稼働、約半年で満室稼働と非常に迅速なリースアップを達成
KDX横浜関内ビル
（2021年4月に工事完了）
・Low-Eガラスの設置と共用部照明のLED化
・定期的な入居者満足度調査の実施
・制振システムの採用や非常用発電機の設置等
取り組みの結果
● DBJ Green Building認証が当初取得の「two stars」から「three stars」へランク向上（2021年6月）
トイレリニューアル等による水消費量の減少や照明設備のLED化などのハード面での対応に加え、エレベーター非常用品収納ボックスの設置や入居テナントへの省エネ啓蒙活動の推進などのソフト面における対応も評価され、以下の物件で認証・評価ランクが向上しています。
この図は左右にスクロールできます。
本投資法人では認証未取得の物件についても環境性能の把握と向上の努力が重要と考え、ポートフォリオの100％（注）についてデータを把握し、効率化の施策を実行しています。
※2023年4月30日現在
| （注） | 投資法人の保有物件の中でエネルギー管理権限を有している物件を対象としています。 |
|---|
ステークホルダーとの環境面における協働取組み
投資法人及び資産運用会社は運用物件の環境性能の向上等を通じて持続可能な環境への貢献に取り組んでいますが、日常的に物件を利用されるテナントの皆様のご理解とご協力も重要であると考えています。投資法人及び資産運用会社はテナントへの啓発活動や建物所有者とテナントの双方がメリットを分かち合うことのできるグリーンリースへの切り替えの働きかけ等を通じて、持続可能な環境社会のための協働を目指しています。
投資法人及び資産運用会社は「環境のためのテナントとの協働」をマテリアリティ（重要課題）の一つとして捉え、ステークホルダーであるテナントとの協働をより積極的に推進すると共に、実際に物件管理を行うプロパティマネジメント会社や物件運用を担う資産運用会社の社員といった他のステークホルダーとも連携も図りながら、環境面での持続可能性に貢献します。
有害物質や⼟壌汚染等への適切な対応
ケネディクスグループでは、物件取得等にあたりエンジニアリング・レポート（建築物、設備等及び環境の専⾨的知識を有する者が⾏った不動産の状況に関する調査報告書）や地震PML 評価の取得、⼟壌汚染調査等を実施し、物件の法的適合性等を確認しています。
エンジニアリング・レポートではアスベスト、PCB、フロン類といった有害物質の有無についても確認を⾏い、その存在が確認された場合は、それぞれ法令に則って適切な対策・管理・処理等の対応を実施しています。
また、⼟壌汚染調査により⼟壌汚染が確認された場合は、⼟壌改良等により汚染⼟壌を浄化したうえで物件を取得しています。
▶横浜コネクトスクエアにおける⼟壌汚染への対応
当社は、横浜みなとみらい中央地区37街区にてパートナー企業との協業体制のもと大規模開発プロジェクトを推進しています。本プロジェクトでは約10億円を拠出し、汚染土を除去し遮水壁を設ける等の土壌汚染への適切な対策を実施しています。
グリーンファイナンス
本投資法人は、企業の社会的責任として持続可能な社会の実現を目指してサステナビリティの向上に取り組むことを重要な経営課題と位置付けており、グリーンファイナンスの活用により、サステナビリティへの取組みを一層強化すると共に、ESG投融資に積極的な投資家・金融機関への投融資機会の提供により、国内市場の発展に寄与したいと考えています。
グリーンファイナンスの詳細についてはこちらをご参照ください
https://www.kdo-reit.com/ja/sustainability/environment7.html
募金型自動販売機の新設
2020年4月、売り上げの一部が公益財団を通じて、植林活動への支援金に充当される仕組みの募金型自動販売機を導入しました。
投資法人ではこうした新しい取り組みの拡充や積極的な関与を深め、今後も支援の裾野を拡げていきます。
テナントへの啓発活動
率先して省エネ活動にご協力いただけるよう、節電協力依頼文書の作成や節電マニュアルの配布、各階共用部への節電ポスターの配布等の啓発活動を行っています。
※エコ活ポスターには環境にやさしい石灰石素材を使用しています。
グリーンリース契約の締結
| グリーンリース 導入実績 |
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|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
|
|||||||||||||||
投資法人では、一部テナントとの間でグリーンリース契約を締結し、テナント専有室内照明のLED化工事を投資法人の費用負担で実施する一方で、圧縮されたテナント負担の電気消費量及びメンテナンスコスト（蛍光灯交換費用）の低減額の一定割合をグリーンリースフィーとして投資法人が収受しています。なお、グリーンリース契約の締結率は、2023年4月30日現在で24.4%（注）となっています。
| （注） | 2023年4月30日現在におけるグリーンリース契約の面積合計を、対象テナントが入居するオフィスビルの賃貸面積合計で除して算出しています。 |
|---|
グリーンリース契約とは？
ビルオーナーとテナントが環境負荷を低減するため協働することを盛り込んだ賃貸借契約です。
省エネ改修工事の経済メリットを双方が分かち合うことで、ビルオーナーの投資負担を軽減し、環境性能に優れたオフィスビルへの改修を促す取り決めや、省エネ・節水・室内環境の改善に向けた運用改善に関する合意などがあります。
環境社会配慮条項を盛り込んだ賃貸借契約書の導入
投資法人では、省エネ・環境社会配慮等の観点から、環境パフォーマンス・快適性・生産性の維持及び向上の理念を共有し、これらの施策に賃貸人・テナント相互に協力する旨の環境社会配慮条項を賃貸借契約書に盛り込むことを推進しています。
プロパティマネジメント会社との協働
プロパティマネジメント会社（PM会社）との間でサステナビリティ方針等、持続可能な環境社会への貢献に関する投資法人の考えを共有し、新規に賃貸借契約書を締結する際には、PM会社を通じてテナントへも投資法人の理念を説明し、省エネなどへの取組みに対するテナントの協力をお願いしています。
グリーンビルディングに関する従業員教育
資産運用会社ではグリーンビルディングに関する知識向上のため、年1回外部講師を招いて従業員向けのサステナビリティ研修を実施しています。また、グリーンビルディング関連の資格取得も奨励しており、2023年4月30日現在でCASBEE建築評価員等2名が在籍しています。
