サステナビリティへの取組みInitiatives for Sustainability

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基本方針・推進体制

サステナビリティ方針

本資産運用会社ではESG(Environment:環境、Social:社会、Governance:ガバナンス)への取組みを重要な経営課題と位置付けております。その推進のため、本資産運用会社では以下のとおりサステナビリティ方針を制定しています。

環境方針

本投資法人及び資産運用会社役職員は以下の環境方針を制定し、外部評価機関による認証・評価制度を積極的に活用することで、環境に配慮した投資運用を行っています。

サステナビリティ推進体制

サステナビリティに関わる業務については、資産運用会社に設置した「サステナビリティ委員会」が中心となって推進します。
サステナビリティ委員会は、オフィス・リート本部長を委員長とし、オフィス・リート本部各部長、コンプライアンス・オフィサー、財務経理部長及び業務管理部長を委員として構成されます。 原則3ヵ月毎の開催とし、社会情勢や本投資法人の運用状況を踏まえながら、サステナビリティに関する方針や目標、各種取組みの検討、モニタリングなどを行います。
サステナビリティ委員会で検討された内容は、資産運用会社の運用委員会へ報告され、そこでマネジメントによる承認を得て実行されます。また、その内容は本投資法人の役員会へも報告されます。

外部評価の取得

GRESBリアルエステイト評価の取得

GRESB とは?

GRESB(Global Real Estate Sustainability Benchmark)は、2009年に欧州の主要年金基金のグループを中心に創設された不動産セクターのサステナビリティ・パフォーマンスを測るベンチマークであり、有力な機関投資家が加盟、不動産投資運用のプロセスでGRESBを利用しています。
GRESBの調査は、機関投資家が投資先を選定する際などにGRESBのベンチマーク調査を活用することからその注目度は高く、GRESBの毎年の調査には世界で多数の不動産会社、REITや不動産私募ファンドが参加しています。

GRESB本投資法人は、2018年GRESBリアルエステイト評価において、サステナビリティに係る「マネジメントとポリシー」と「実行と計測」の両面で優れた取り組みを行う参加者に与えられる「Green Star」評価を、7年連続で取得しました。
また、総合スコアのグローバルでの相対評価による「GRESBレーティング」は、「4スター」(5段階評価)を取得しました。
本投資法人が取得した「Green Star」は、4つに分類される評価の中で最も評価の高い分類です。
GRESBリアルエステイト評価において、本投資法人が評価された取り組みについては以下のプレスリリースをご参照ください。

2018年9月28日
PDFGRESBリアルエステイト評価「Green Star」の取得に関するお知らせ
GRESB レーティングで「4 スター」を取得
(173KB)

グローバル不動産サステナビリティ・ベンチマーク(GRESB)調査の詳細について

環境認証・評価

認証・評価取得物件数及び床面積割合

棟数 床面積(㎡) 比率(%)(注2)
環境認証取得ビル(注1) 22 262,723.60 37.93
CASBEE不動産評価 6 52,942.43 7.64
DBJ Green Building認証 20 254,697.75 36.77
BELS評価 2 22,858.51 3.30
※2018年9月28日時点
(注1)1棟のビルが複数の環境認証・評価を取得している場合は、1棟としてカウントしています。
(注2)本投資法人保有物件の総床面積(692,699.17㎡)(区分所有建物等は持分比率で按分)に対する各床面積の割合です。

CASBEE不動産評価の取得

CASBEE とは?

CASBEEとは国土交通省が主導して開発された建築物の環境性能評価システムで、建築物それ自体の環境品質・性能に関する評価と、建築物の外部に対する環境負荷に関する評価の両面から総合的な環境性能の評価を行う制度です。

CASBEE

CASBEEについて

評価取得実績

アーク森ビル、KDX虎ノ門一丁目ビル及びKDX小林道修町ビルが最高評価であるCASBEE不動産評価Sランクを取得しています。

物件名称 評価ランク 評価取得日
アーク森ビル Sランク 2013年7月12日
KDX小林道修町ビル Sランク 2013年7月12日
KDX虎ノ門一丁目ビル Sランク 2016年9月20日
KDX新宿ビル Aランク 2013年7月12日
KDX五反田ビル Aランク 2013年7月12日
KDX烏丸ビル Aランク 2013年7月12日

DBJ Green Building 認証の取得

DBJ Green Building 認証とは?

DBJ Green Building 認証とは、環境・社会への配慮がなされた不動産("Green Building")を支援するために、株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が創設した認証制度です。対象物件の環境性能に加えて、防災やコミュニティへの配慮等を含む様々なステークホルダーへの対応を含めた総合的な評価に基づき、社会・経済に求められる不動産を評価・認証し、その取り組みを支援するものです。
なお、認証における評価ランクとしては、「five stars」、「four stars」、「three stars」、「two stars」及び「one star」の5段階があります。

国内トップクラスの卓越した「環境・社会への配慮」がなされたビル
(five stars)
極めて優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル

(four stars)
非常に優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル

(three stars)
優れた「環境・社会への配慮」がなされたビル

(two stars)
十分な「環境・社会への配慮」がなされたビル

(one star)
five stars four stars three stars two stars one star

各評価ランクに対して、取得時の認証付与年度を掲載しています。上記は2018年度のものです。

DBJ Green Building認証の詳細について

認証取得実績

株式会社日本政策投資銀行のDBJ Green Building認証制度に基づき、本投資法人は、以下の物件について認証を取得しています。
なお、今回の認証取得により、本投資法人が保有するDBJ Green Building認証取得物件は合計20物件となります。

物件名称 認証評価ランク 認証取得日
KDX虎ノ門一丁目ビル five stars(five stars) 2016年3月30日
KDX晴海ビル four stars(four stars) 2011年6月9日
KDX武蔵小杉ビル four stars(four stars) 2014年3月18日
CROSS PLACE 浜松町 four stars(four stars) 2018年9月28日
KDX名古屋栄ビル three stars(three stars) 2011年6月9日
KDX小林道修町ビル three stars(three stars) 2011年6月9日
KDX東梅田ビル three stars(three stars) 2012年3月28日
KDX桜通ビル two stars(two stars) 2016年3月30日
KDX飯田橋スクエア two stars(two stars) 2016年10月31日
千里ライフサイエンスセンタービル two stars(two stars) 2016年10月31日
KDX池袋ビル two stars(two stars) 2017年4月28日
KDX渋谷南平台ビル two stars(two stars) 2018年4月2日
JNビル two stars(two stars) 2018年6月1日
KDX烏丸ビル one star(one star) 2012年12月26日
KDX新宿ビル one star(one star) 2012年12月26日
KDX府中ビル one star(one star) 2016年10月31日
KDX横浜ビル one star(one star) 2016年10月31日
KDX名古屋日銀前ビル one star(one star) 2017年4月28日
KDX西新橋ビル one star(one star) 2017年4月28日
銀座四丁目タワー one star(one star) 2017年4月28日

BELS評価の取得

BELS評価とは?

BELS(建築物省エネルギー性能表示制度:Building-Housing Energy-efficiency Labeling System)は、「建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律」における省エネ性能の表示の努力義務に対応した、住宅・建築物を格付けする第三者認証制度です。国が定める建築物エネルギー消費性能基準に基づく一次エネルギー消費量から算出されるBEI(Building Energy Index)の値によって評価されます。
本制度に基づく評価・表示は、評価協会会員である登録住宅性能評価機関、指定確認検査機関あるいは登録建築物調査機関のうち、BELS業務を実施する機関としての届出を行った機関が実施することとされています。
評価結果は星の数(1つ~5つ)により表示されます。

BELS評価

BELSについて

評価取得実績

評価機関である日本ERI株式会社の評価に基づき、本投資法人は、以下の物件について評価を取得しています。

物件名称 評価 評価取得日
KDX武蔵小杉ビル ※ ★★★ 2014年10月22日
KDX飯田橋スクエア ★★★ 2016年4月25日

※J-REITが保有する物件として初めて評価を取得しました。

「DBJ防災格付」融資による借入れ

DBJ防災格付2011「DBJ防災格付」融資は、株式会社日本政策投資銀行(DBJ)が開発した独自の評価システムにより防災及び事業継続対策への取り組みの優れた企業を評価・選定し、その評価に応じて融資条件を設定するという融資制度です。
本投資法人は、J-REITとして初めて「DBJ防災格付」に基づく借入れを行いました。

「SMBCサステイナブル ビルディング評価融資」制度の利用

SMBC「SMBCサステイナブル ビルディング評価融資」制度は株式会社三井住友銀行(SMBC)とCSRデザイン&ランドスケープ株式会社が作成した独自の評価基準に基づき企業が保有・建設するビルディングについて、「エネルギー」「水」「マテリアル」等の環境性能や、持続可能性確保のために必要な耐震、BCP、BCM等の「リスク管理」への取組み、およびそれらを推進する「経営者の方針と実践」等を評価する融資商品です。
本投資法人は、J-REITとして初めて「SMBCサステイナブル ビルディング評価融資」制度を利用した融資を受けました。

SMBCニュースリリース

環境への取組み

サステナビリティ目標

資産運用会社は、「環境方針」に基づき、「省エネ対策検討委員会」及び「サステナビリティ委員会」を設置してサステナビリティに関する取組みを推進するとともに、エネルギー使用量の削減目標(中長期目標)と目標管理について以下のとおり設定しています。

1.エネルギー消費量に関する削減目標の設置(中長期目標)

ポートフォリオ全体において、エネルギーの使用の合理化等に関する法律(以下「省エネ法」といいます。)に則り、直近5年間において、年平均1%以上の法準拠エネルギー消費原単位(注)の低減を目標としています。
温暖化対策関連の地方条例の対象となる物件は、個別に目標を設定しています。

(注)原単位は、原油換算したエネルギー総使用量(kl/年)÷総稼動床面積(㎡/年)で算出しています。

2.目標管理

中長期目標に対する実績の進捗管理及び使用量増減の原因把握等を、原則として半年毎に開催される「省エネ対策検討委員会」及び「サステナビリティ委員会」において行います。

パフォーマンス実績

エネルギー消費原単位削減目標の達成状況

2012-2016年度は目標値をやや下回る結果となりました。
2013-2017年度は、年1%の削減目標を達成すべく、グリーンリースや省エネ工事への積極的な投資等各種対策に取り組んでいます。

この表は左右にスクロールできます。

具体的な取組み事例

改装・改修により建物の環境性能を向上させた事例

一棟借テナントの退去に伴い、全面リニューアル実施
(2016年4月に工事完了)

・マルチテナント向けにフロアプランの見直し
・共用部・専用部美装化
・専用部グリッド天井化
・省エネ性能の高い空調機器への更新
・専用部・共用部照明のLED化
・節水性能の高い衛生設備への更新 等

DBJ Green Building認証制度においては2スターを獲得、BELS評価では3つ星を獲得

リニューアル完了後約1ヶ月で約50%稼働、約半年で満室稼働と非常に迅速なリースアップを達成

経年劣化とデザイン陳腐化を解消し、競争力を向上させるため、大規模リニューアルを実施(2016年10月に工事完了)

・共用部美装化
・貸会議室、コミュニティスペース等の全面更新
・省エネ性能の高い空調機器への更新
・共用部照明のLED化 等

DBJ Green Building認証制度においては1スターを獲得

リニューアル後の新規テナント成約賃料は+15%を達成

各種照明器具のLED化

環境への配慮及び費用削減の観点から、保有する各物件の電力消費量の削減を進めています。具体的な取り組みとしては、共用部・貸室等の一般的な照明器具及び非常用照明器具(誘導灯や非常灯)をLED化することにより、電気使用量及び電球交換コストの削減を積極的に推進しています。2017年12月現在、共用部のLED化(一部LED化も含む)を完了している物件は90棟になります。(棟数ベースで93.75%)。今後については、引き続き共用部等のLED化を進めるとともに、グリーンリースの活用などによる専有部のLED化も検討していきます。

グリーンリースの実施

本投資法人は、ビルオーナーとテナント双方で省エネ・環境配慮を推進するグリーンリースを積極的に実施しています。 KDX秋葉原ビルでは、一部テナントの専有室内照明のLED化工事を投資法人の費用負担で実施する一方で、大幅に圧縮されたテナント負担の電気使用量及びメンテナンスコスト(蛍光灯交換費用)の低減額の一定割合をグリーンリースフィーとして本投資法人が収受しています。

グリーンリースとは?

ビルオーナーとテナントが環境負荷を低減するため協働することを盛り込んだ賃貸借契約です。省エネ改修工事の経済メリットを双方が分かち合うことで、ビルオーナーの投資負担を軽減し、環境性能に優れたオフィスビルへの改修を促す取り決めや、省エネ・節水・室内環境の改善に向けた運用改善に関する合意などがあります。

社会への取組み

テナント満足度調査

J.D. Power Asia Pacificと協働し、オフィスビルを対象に入居する顧客(テナントの総務担当者及び従業員)に対し設備などのハード面及びテナント対応などのソフト面に関するアンケート調査を2年に1度、継続的に実施

顧客満足度調査の概要

実施時期 第6回
2015年8月(第21期)
第7回
2017年8月(第25期)
対象物件数 85物件 89物件
配布数 総務884件
従業員4,736件
総務973件
従業員5,052件
回収率 総務82%
従業員78%
総務81%
従業員81%

第7回顧客満足度調査結果での満足度ウェイト(注)

テナントのニーズはハード面・ソフト面共に幅広く、多岐にわたります。
本投資法人は、定期的に行っている顧客満足度調査を通じてこれらのテナントのニーズを把握し、調査結果に基づき適切な設備更新、リニューアル工事を行うことでテナント満足度の向上に努めています。

この図は左右にスクロールできます。

継続入居意向(注)

顧客満足度調査結果に基づいた各種施策が奏功し、継続入居意向は96%と過去最高値を確認しました。
特に「今後も入居し続けたい」というテナントは前回調査時に比べ6%上昇している他、99.1%(2017年10月期末時点)と高い稼働率に繋がっています。

・継続入居意向のテナント割合は前回調査より5%上昇

この図は左右にスクロールできます。

ビル築年数別継続入居意向(注)

築年数に関係なく90%以上の高い継続入居意向を確認しています。
中規模オフィスビルの運営で蓄積してきたノウハウを駆使し、入居テナントの満足度を意識しながら計画的・効果的に修繕工事や改修工事を実施することで、物件競争力の維持・向上を図っています。

・築年数に関係なく高い継続入居意向を確認

この図は左右にスクロールできます。

(注)総務担当者を対象とした顧客満足度調査の結果です。

地域社会への貢献

国連難民支援キャンペーンへの協力


千里ライフサイエンスセンタービル
本投資法人では、国連の難民支援機関UNHCRの日本における公式支援窓口である国連UNHCR協会の活動を支援しています。
具体的には、「国連難民支援キャンペーン」の活動場所として、保有物件の空スペース等を同協会に無償提供しています。

国連UNHCR協会について

この図は左右にスクロールできます。

自転車シェアリングにおける地域協力

行政及び各委託先との各契約に基き、敷地内の土地を一部提供し自転車シェアリングのサイクルポート(自転車置き場)として運営しています。
回遊性の高まりによるまちの魅力の向上や地域・観光の活性化、放置自転車対策、自動車から自転車への転換によるCO2排出量の削減、環境意識の向上、健康増進など幅広い効果が期待されています。また、毎月の稼働状況及び使用頻度の動向等の報告を受け、継続的なモニタリングも行っています 。

AEDの設置

保有物件の1階エントランスにAEDを設置しています。
AEDステッカーの掲示や行政マップへの登録を行うことで、入居テナントだけではなく、近隣の方々にも利用いただけるようになっています。

レジリエンス

非常用品収納ボックスの設置

防災意識の高まりを受け、エレベーター内に非常用品収納ボックスを2017年4月より順次設置し、2017年12月現在では75物件に152台を設置しています。

Wi-Fi電波の無料開放

事業継続性を意識し、災害時のインターネット環境を整備する目的で、保有物件に「光ステーション」Wi-Fiルーターを設置しています。
災害発生時にはWi-Fiを無料開放し、テナントの事業継続性をサポートします。また、平時も入居テナントや来訪者向けに一定時間無料で開放しています。

従業員への取組み

投信法の規定により投資法人は従業員を雇用できず、実質的にその運用を資産運用会社の社員が担っています。
本投資法人が資産運用を委託しているケネディクス不動産投資顧問株式会社は、人材こそが高度な投資運用を行っていくために重要な経営資源であるという方針のもと、従業員に対する様々な取組みを行っています。
詳細については資産運用会社のウェブサイトをご覧ください。

資産運用会社ウェブサイト:https://kenedix-fm.com/sustainability.html#emp