投資方針Investment Principles

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経済活動が高密度に集積し、高いテナント需要と厚みのあるストックがある東京経済圏の中規模オフィスビルへ

本投資法人は東京経済圏(注1)の中規模オフィスビルを中心に投資・運用を行うことによって、安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長を図り、投資主利益を最大化することを目指しています。

本投資法人が投資・運用対象とする中規模オフィスビルは、大規模オフィスビルに比べると物件数が非常に多く、売買価格・賃料水準とも手頃な水準にあることから、売買・賃貸どちらの観点からも流動性が高いこと、中小規模の法人も含めて非常に厚く幅広いテナント層が対象となることが特徴です。

本投資法人は、これまで東京経済圏の中規模オフィスビルにおける投資・運用の経験と実績を積み上げており、競争力のある物件を見極める能力と賃貸・管理面での質の高い運営能力を有しています。

(注1) 「東京経済圏」とは、東京都、神奈川県、埼玉県及び千葉県の1都3県の主要都市を指します。

典型的な中規模オフィスビルのイメージ

本投資法人が考える典型的な中規模オフィスビルのイメージは以下のとおりです。

中規模オフィスビルの典型的な規模のイメージ

中規模オフィスビルの特徴と魅力

中規模オフィスビルには、他の投資対象には無い4つの特徴と魅力があります。

  1. 1豊富な物件数+-

    優良な物件の選別が可能

    都心5区における一般的な中規模オフィスビルの数は、賃貸オフィスビルの数全体の83.0%を占めると推計されます。
    中規模オフィスビルは大規模オフィスビルと比較して物件数が多いことから、潜在的な売買対象物件が相当数存在し、優良物件への投資機会が豊富であると考えています。また、小規模オフィスビルと比較して、運用における効率性が高いと考えています。
    都心5区における建物規模(延床面積)別賃貸オフィスビルの割合
    注: 東京都心5区に所在する賃貸オフィスビルで、シービーアールイー株式会社が調査対象として捕捉しているビルを対象とした建物規模別の棟数割合です(2016年9月末時点)。
    出所: 本投資法人の資産運用会社であるケネディクス不動産投資顧問株式会社の依頼に基づくシービーアールイー株式会社が実施した調査に拠る。
  2. 2高い流動性+-

    柔軟かつ機動的に投資戦略を立てることが可能

    中規模オフィスビルの売買価格水準である10億円以上100億円未満の売買取引件数は、オフィスビル取引全体の62.3%を占めており、他の規模のオフィスビル取引と比較して売買が活発に行われていると考えられることから、比較的柔軟かつ機動的な投資戦略を立てることが可能です。
    2006~2015年取引額規模別オフィスビル売買取引件数
    出所: みずほ信託銀行株式会社のシンクタンクである株式会社都市未来総合研究所による「不動産売買実態調査」より得られた「取引額規模別オフィスビル売買取引件数(2006年度~2015年度)」を基に本資産運用会社が作成
  3. 3厚みのあるテナント層+-

    比較的安定した賃料収入が見込める

    中規模オフィスビルの主なテナントは従業員30人未満の事務所です。
    東京都における事業所の92.2%は従業員30人未満であるため、空室が発生しても新たなテナントを比較的見つけやすく、高い稼働率の維持が可能と考えています。
    従業員規模別事業所の割合:東京都
    出所: 「平成26年経済センサス-基礎調査 東京都調査結果(確報)(平成29年3月27日)」を基に本資産運用会社が作成
  4. 4良好な賃貸需給環境+-

    適切な物件管理・運営により、物件競争力の確保が可能

    中小規模オフィスビルの過去20年間の新規供給は大規模オフィスビルと比較して限定的であることから、適切な運営管理と設備更新、バリューアップ工事の実施等が物件競争力を左右する重要なポイントであると考えています。
    東京23区規模別・築年別オフィスストック「オフィスピラミッド」(賃貸面積ベース)
    出所: 株式会社ザイマックス不動産総合研究所2016年12月26日付「【東京23区】オフィス新規供給量2017・オフィスピラミッド2017」を基に本資産運用会社が作成